USUCAPIÃO - proprietário sem título registrado

Acredito que sim, baseio-me nos ensinamentos de Pontes de Miranda para os negócios jurídicos, que, smj, devem ser aplicados a todos atos jurídicos.
Tanto o registro do título, quanto a anuência do proprietário estão no campo da eficácia do direito. Ele, portanto, já existe. O bem já está no patrimônio do usucapiente. Já saiu, portanto, do patrimônio do usucapido, afinal, a propriedade de um, exclui a do outro. Eu sei.... quem não registra não é dono. É verdade. Mas nesse caso o registro é declaratório, como em tantos outros casos que conhecemos. Ademais, o registro do título pelo proprietário utilizado como condição para que outrem possa usucapir um bem, é uma condição puramente potestativa, e como tal, não pode ser tida como lícita. Assim, concluo que não há a necessidade de registro do título.

Fiquei confuso com a pergunta. O que seria o proprietário sem título registrado? A propriedade decorre do registro do título. Se não registrou não é proprietário. Estaria se referindo aos casos em que a propriedade é adquirida independentemente de registro (usucapião e sucessão hereditária)? Se for isso, entendo que não, uma vez que a capacidade de cognição deferida excepcionalmente ao registrador é restrita à usucapião, não lhe cabendo avaliar outras formas de aquisição.

Abs

Francisco Nobre

Acredito que a aceitação de anuência por proprietário sem título registrado depende de previsão normativa. De lege lata, não vejo como possível.

Não sei se entendi direito a questão, mas acredito que o problema do ponto de vista prático é se a área usucapida apresenta registro e em caso negativo, se é possível proceder a usucapião.
Já vi casos na usucapião judicial, onde pela descrição de uma transcrição ou mesmo matrícula antiga menciona "terrenos nacionais" ou "terrenos municipais" e o próprio município ou até mesmo Estado, em manifestação diz não haver interesse na área, ou mesmo que não está "invadindo área pública" e até mesmo descrições precárias, que dificultam na "busca" de registro. Pelo menos na usucapião judicial, há item nas Normas onde diz que sempre que possível deverá informar o registro anterior na matrícula aberta por força de usucapião.
Agora, o art, 216-A, inciso I menciona planta e memorial descritivo assinado pelos titulares de direito reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo, logo, passando a sensação que o imóvel a ser usucapido, precisaria, nesse caso ter registro determinado.

Agora pergunto: e aqueles bairros (comum em cidades do interior) que surgiram em áreas onde há dificuldades em localizar registro (possivelmente estão dentro de algum imóvel rural muito antigo que pode até ter registro, mas sua descrição está muito precária). Poderia ser tratado até como loteamento irregular, mas são bairros com mais de 50 anos ou até mais. Poderia ser usado a usucapião extrajudicial? Ninguém sabe quem é o "dono", só existe aqueles clássicos "contratos de gaveta".

Ainda não vejo como proceder a usucapião extrajudicial, de uma área aparentemente sem registro, ou onde o "proprietário" é na verdade possuidor também, não se sabendo quem é o verdadeiro proprietário, pois, diante da redação do art. 216-a, pede "titulares de direito real".

Será que o Oficial deve rejeitar?

Ainda que eu discorde do modo como foi elaborado o dispositivo legal, pela forma como está redigido não vejo a possibilidade de o Registrador declarar a usucapião e efetuar o registro. A lei impõe a anuência expressa. Sendo impossível encontrar o proprietário no acervo registral, resta ao usucapiente buscar o Judiciário. Situação diversa seria no caso de existir um título anterior à obrigatoriedade de registro. Nessa hipótese, bastaria levar tal título a registro, bem como outros eventuais negócios decorrentes daquele (para preservar a continuidade), abrindo a margem ao reconhecimento extrajudicial da usucapião.

Ronaldo, concordo com você. Havendo título que comprove a propriedade, elaborado anteriormente à obrigatoriedade de registro, será realmente possível reconhecer a usucapião em procedimento extrajudicial. Entretanto, caso não seja possível sequer encontrar um proprietário que se enquadre nessa situação, parece-me que o procedimento fica inviabilizado, ao menos extrajudicialmente.