Principais pontos passíveis de controvérsia

Ouso responder algumas das questões de acordo com o CPC, leituras diversas e outros diplomas legais.

1) Ata notarial. Pode ser baseada em declarações do requerente? - Acredito que também podem ser coletadas informações, desde que acompanhadas de documentos e terceiros e confinantes confirmem.

2) Ata notarial. Pode conter declarações de terceiros? - Acredito que em casos em que o imóvel fica em frente a uma igreja, um estabelecimento comercial que está ali há anos ou outra situação parecida, deva sim constar, pois a ATA por si só não tem o condão de decidir se a usucapião será ou não admitida.

3) Ata notarial. Qual o tabelião competente para lavrá-la? - LEI 8935/94 - Art. 8º É livre a escolha do tabelião de notas, qualquer que seja o domicílio das partes ou o lugar de situação dos bens objeto do ato ou negócio.

4) Ata notarial. É obrigatória a diligência ao local? - A lei e omissa, logo as normas deverão sinalizar quanto a esse ponto, mas acho que sendo possível, é até aconselhável.Poderia até o escrevente conversar com os confinantes nessa mesma diligência...

5) Ata notarial. Deve ser instruída com planta?
Art. 1.071. O Capítulo III do Título V da Lei no 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos), passa a vigorar acrescida do seguinte art. 216-A: (Vigência)

“Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:
II - planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes;

6) Ata notarial. O que deve conter?

CONFORME AS NORMAS DE SERVIÇO DA CGJ DO TJSP
Artigo 1º - São acrescidos ao item 138, do capítulo XIV, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, os subitem 138.1, 138.2 e 138.3, nos seguintes termos:

138.1. Da ata notarial para fins de reconhecimento extrajudicial de usucapião, além do tempo de posse do interessado e de seus sucessores, poderão constar:

a. declaração dos requerentes de que desconhecem a existência de ação possessória ou reivindicatória em trâmite envolvendo o imóvel usucapiendo;

b. declarações de pessoas a respeito do tempo da posse do interessado e de seus antecessores;

c. a relação dos documentos apresentados para os fins dos incisos II, III e IV, do art. 216-A, da Lei nº 13.105/15

138.2. Os documentos apresentados para a lavratura da ata notarial serão arquivados em classificador próprio, obedecidos, no que couber, os itens da Seção II, deste Capítulo.

138.3. Aplicam-se à ata notarial de reconhecimento extrajudicial de usucapião os itens 5, 5.1 e 5.2, deste Capítulo XIV.


7) Requerimento ao registrador. O que deve conter?

8) Requerimento ao registrador. Que documentos devem instruí-lo?

item 408 da NSCGJ - (...) O interessado, representado por advogado, instruirá o pedido com:
I - ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias;
II - planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes;
III - certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;
IV - justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.


10) Admissibilidade do pedido extrajudicial. Pode ter por objeto imóvel não registrado? - ACREDITO QUE SIM, devendo seguir a mesma regra do usucapião judicial. Sendo fração ideal, deve-se abrir matrícula, acredito que não haja esse tipo de distinção sob pena de transformar a usucapião administrativa em "SUB PROCEDIMENTO".


12) Admissibilidade do pedido extrajudicial. Pode ter por objeto imóvel gravado de cláusula de inalienabilidade?

13) Admissibilidade do pedido extrajudicial. Cabe na hipótese do art. 1.240-A do Código Civil?

14) Admissibilidade do pedido extrajudicial. Cabe na hipótese do art. 1.242, parágrafo único, do Código Civil?

15) Admissibilidade do pedido extrajudicial. Pode ter por objeto parte ideal? - acredito que sim, pois a lei nào veda, lembrando que no usucapiào judicial é possível, E , no direito civil, aquilo que o ordenamento não proíbe É PERMITIDO em primeira análise.Há que se atentar ao tamanho mínimo do lote em meu entendimento sob pena de "jogar o planejamento das cidades por água abaixo".

16) Admissibilidade do pedido extrajudicial. Pode ter por objeto imóvel rural menor que a FMP? Acredito que não, do contrário os loteadores de cara venderão lotes inferiores ao lote mínimo para anos depois os compradores regularizarem dessa forma. Acho temerário.

17) Admissibilidade do pedido extrajudicial. Pode ter por objeto imóvel urbano menor que o lote mínimo? - idem 16 e 15.

18) Proprietário tabular falecido. É possível a participação dos herdeiros? - Sim, principio da SAISINE.

19) Prazo de impugnação. Como é contado? Boa pergunta! Mas eu iria pelo disposto no § 2o Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como discordância. do art. 1071 do NCPC. --> 15 DIAS CONTADOS DA DATA EM QUE CONSTAR COMO RECEBIDO NO A.R

20) Ciência dos entes públicos. Qual a conseqüência do silêncio? - Pela lógica do Código, acredito que o silêncio implique em discordância, muito embora pela regra geral, aquele que "cala consente". Inclusive com relação a esse ponto eu pergunto? - Se o proprietário da matrícula e confinantes são COMPROVADAMENTE intimados a manifestar-se e silenciam-se, não seria sinal de que pouca importância deram ao tema e portanto concordaram? Deve a lei proteger aquele que não defende seus interesses? A USUCAPIÃO não se presta justamente a retirar a propriedade daquele que a negligenciou? Quanto a FAZENDA acredito que o prazo deveria ser maior, mas que o silêncio devesse resultar em concordância afinal o FISCO tem que ser mais efeitvo também. Se ficar como está a usucapião administrativa será utilizada apenas com vistas a regulamentar casos em que o vendedor e comprador combinam que assim seja para evitar custos com impostos, e nos casos de fato necessários, irão ao judiciário apenas. LETRA MORTA?

21) Remessa ao juízo. Cabe no caso de impugnação tácita? - Acredito que é caso de rejeição do pedido, pois a rejeição tácita não implica necessáriamente em litigio, então cabe ao interessado propor ação judicial nos termos do art. 1071 do NCPC - § 9o A rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião.

22) Remessa ao juízo. Cabe no caso de rejeição do pedido por outro motivo que não a falta de concordância expressa? - Silente o Código, acredito que deva ser remetido sempre que estiver instalado o litigio, ausente este, deve a própria parte fazê-lo.

23) Prenotação. Obsta o registro de outros títulos posteriores? - Pois é, já ouvi dizer que sim e que não, e na minha opinião (humilde) nào deve obstar se não for conflitante.

24) Prenotação. Até quando é eficaz se o procedimento for abandonado pelo requerente? - ... pelo mesmo prazo para cumprimento de uma nota devolutiva?

25) Abertura de matrícula. Quando ocorrerá? art. 1071 do NCPC - § 6o Transcorrido o prazo de que trata o § 4o deste artigo, sem pendência de diligências na forma do § 5o deste artigo e achando-se em ordem a documentação, com inclusão da concordância expressa dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso.

26) Abertura de matrícula. Que ônus serão transportados? - Sendo aquisição originária, acredito que todos aqueles necessários a abertura de matrícula ou se não for este ocaso, apenas aqueles necessários ao registro do titulo aquisitivo.

27) Usucapio libertatis. Que ônus serão cancelados? - Leonardo Brandelli fala disso. Ponto ainda polêmico. Nem me arrisco...rsrsrsrs!

28) Elisão fiscal. Que cautelas devem ser tomadas pelo registrador? - Bem, a elisão fiscal é um PLANEJAMENTO feito de acordo com a lei. Se o legislador não previu meios de impedir essa prática e não sendo ela ilegal, não acredito que seja da competência do Registrador opor-se a ela. Se o registrador tiver como provar que o procedimento está sendo utilizado de forma a fraudar a lei, e portanto de forma ILEGAL, ai sim acredito que ele deva rejeitar o pedido e encaminhar ao judiciário, do contrário, como o FISCO tem a oportunidade de manifestar-se com vistas a evitar justamente essas fraudes, acredito que o registrador deva se ater ao princípio da legalidade e não deva adentrar a questões que orbitam o caso mas nào fazem parte dele naquele procedimento em especifico.

Espero não ter falado muitas besteiras, mas é melhor arriscar-se e aprender do que acovardar-se para nunca errar!

Ata notarial. Teria o legislador permitido o primeiro caso de ata de protocolização no Direito Notarial brasileiro?

Certamente, como bem disse o Rodrigo Pacheco, ao tabelião (que lavrar a tal ata) estará constatando dados e fatos que deverão servir para corroborar com o pedido do requerente. Não vejo a possibilidade de o tabelião fazer perguntas e considerar as respostas para formatar a ata notarial. Entendo que, como bem diz o Dr. Ricardo Dip, em outras palavras, ao notário é dado a "oportunidade" de "perceber" de "sentir" e tornar esses sentidos literais para a compreensão e persecução da verdade. Haverá a notoriedade da posse e possivelmente do prazo e das condições que ela vem sendo exercida.